Brasília convive, há décadas, com uma forte cultura de ocupações informais, especialmente de casas em condomínio. Por muito tempo este tipo de ocupação não era permitida, o que estimulou a ocupação ilegal. Em diversas regiões, chácaras foram parceladas, muradas, originando assim condomínios sem aprovação da administração pública.
Esse cenário, no entanto, vem mudando. Desde a regulamentação da Lei Complementar nº 1.027, em 2023, o mercado de condomínios horizontais ganhou legalidade e passou a se organizar com mais segurança jurídica e planejamento urbano, favorecendo lançamentos que conquistam a confiança do público brasiliense.
Atualmente, segundo o instituto de pesquisa Brain Inteligência Estratégica, existem 12 condomínios horizontais lançados, registrados totalmente em consonância com a legislação. São 3348 unidades, sendo apenas 312 de estoque em Brasília, o que aponta para a alta demanda por esta tipologia de imóvel.
Mesmo assim, até hoje é comum que brasilienses comprem imóveis nestas condições. O desejo por viver em casas com segurança aliado a preços mais baixos costumam atrair interessados, que só percebem os riscos quando já é tarde demais.
“Infelizmente, a aquisição de imóveis irregulares ainda é comum no DF por diversos fatores: falta de informação, ilusão de um preço mais atrativo e, muitas vezes, a expectativa de que o poder público irá regularizar áreas já ocupadas”, explica Camila Alcântara, especialista imobiliária e diretora da FGR Incorporações, pioneira no desenvolvimento de condomínios horizontais em Goiânia que, a partir da capital goiana, já chegaram a seis estados e ao Distrito Federal, com o Jardins Genebra.
Conhecendo como poucos este universo, ela elenca cinco motivos para que o consumidor não caia na ilusão da compra irregular.
1. Segurança jurídica
Adquirir um lote com matrícula registrada em cartório e licenciamento aprovado garante a posse e a propriedade do imóvel. “Segurança total na posse e propriedade, possibilidade de escriturar e registrar em seu nome”, afirma a diretora.
2. Acesso a crédito e financiamento
Somente terrenos regularizados são aceitos como garantia por instituições financeiras. Isso amplia as possibilidades de compra, evita o comprometimento de toda a reserva do comprador e reduz riscos futuros. “Além disso, há redução de riscos e maior liquidez na revenda”, completa Camila.
3. Infraestrutura garantida
Empreendimentos legalizados geralmente são entregues com infraestrutura completa, seguindo todas as exigências da administração pública: pavimentação, drenagem, energia, redes de água e esgoto, além de áreas de lazer e segurança. Um exemplo é o Jardins Genebra, entregue pela FGR Incorporações em Brasília, que além de toda essa infraestrutura, ainda o paisagismo assinado pelo escritório Burle Marx e portaria com vigilância 24 horas.
4. Sem embaraços na venda ou espólio
Caso o imóvel seja vendido ou herdado, o novo proprietário conseguirá passar a escritura individualizada para seu nome. O mesmo não acontece nos residenciais irregulares, onde é comum que todas as famílias sejam proprietárias de todo o condomínio. Assim, se um proprietário falece ou vende seu imóvel, todos os vizinhos precisam concordar e assinar a documentação. “Além de ser extremamente trabalhoso, o maior problema acontece quando uma dessas partes tem algum impedimento legal ou não quer assinar o documento. Vira um verdadeiro imbróglio, uma grande insegurança jurídica”, diz Camila.
5. Valorização constante
Por todos os motivos acima listados, lotes regularizados tendem a se valorizar de forma mais estável e acelerada. “Empreendimentos regulares costumam se valorizar mais rápido e de forma estável, pois contam com infraestrutura completa, segurança jurídica e reconhecimento do mercado”, explica Camila.
Como saber se um lote é regularizado?
Vai comprar uma casa ou lote em condomínio fechado? O primeiro passo, orienta Camila, é solicitar a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis. Esse documento mostra quem é o proprietário legal e se o lote está regularizado. Depois, é importante consultar o projeto urbanístico aprovado pelo Governo do Distrito Federal, verificar se há licenciamento ambiental e se o loteamento tem alvará de construção e infraestrutura entregue conforme a legislação.
“Se a pessoa já comprou sem saber, o ideal é procurar um advogado especializado e buscar entender se há algum processo de regularização em andamento. Dependendo da situação, pode ser possível entrar com ações para proteger seus direitos ou buscar acordos com o poder público”, orienta Camila.
E o mais importante: “Pesquise, desconfie de preços muito abaixo do mercado e sempre exija a matrícula atualizada. Procure empresas sérias, com histórico de entregas e reputação. Se possível, consulte um especialista antes de fechar negócio. Um bom investimento começa com informação e uma decisão consciente”, resume Camila.